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초고층 건물의 건축과 재건축 비용 분석
1-1. 초고층 건물의 건축 어려움
- 초고층 건축은 대체 수요의 문제를 가짐
- 대체수요는 부동산 가격에 미치는 영향력이 크고, 초고층 건물의 대체수요는 시간이 지남에 따라 약화됨
- 그러나 부동산이 대체 수요를 계속 받지 못하면 슬럼화될 수 있음
- (중요) 재건축은 기존 건물의 재건축 비용에 비해 비용이 추가적으로 들며, 이를 통해 가구당 돈을 회수할 수 있으나 이익이 부족하다는 문제점이 있음
1-2. 초고층 건축의 재건축 어려움
- 초고층 건축의 재건축은 건축 비용이 기하급수적으로 증가하며, 이에 따라 재건축 비용이 급격히 증가함
- 따라서 기존 건물을 재건축하려면 더욱 많은 비용이 필요함
- 특히, 타워펠리스와 같은 초고층 아파트의 재건축은 기존 소유자들이 저축을 통해 부담해야 하는 비용이 크게 문제가 됨
- 이에 대해 일부는 재건축 대신 리모델링을 제안하나 이 경우에도 대체 수요의 문제로 인해 한계가 있음
1-3. 땅의 가치와 부동산 투자
- 부동산의 본질은 땅이며, 땅의 가치는 변하지 않는 반면, 건물은 시간이 지남에 따라 변화함
- 땅이 많을수록 건물 보다 가치가 높으며, 이는 땅의 대지 지분과 관련이 있음
- (중요) 따라서 투자나 부동산 매매 시에는 땅의 가치에 집중해야하며, 이는 초고층 건축의 경우에도 마찬가지임
- 특히 초고층 건축의 경우, 땅의 가치를 고려하면 재건축 보다 리모델링이 더 효과적일 수 있음
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부동산 시장의 위기와 미래 전망
2-1. 4월 위기론의 출현 원인
- 부동산 PF 대출 총액이 135조 원, 이 중 일부는 4월부터 위기에 직면함
- 미분양 아파트가 2022년에 폭발적으로 증가함
- (중요) 미분양 증가는 4월에 분양이 늘어난 것이 아니라, 분양을 못한 것이 늘어난 것
- 재고만 회수된 상태에서 분양 물량 증가로 분양이 계속 이어짐
- 4월에 분양 물량이 추가로 증가함
2-2. 미래 전망과 4월 위기론의 타당성
- 미분양 증가에 따라 4월 부터 주가의 하락세가 예상됨
- 분양이 이뤄지지 않은 상황에서 미분양이 더 증가할 것으로 전망됨
- PF 만기에 가까워지고, 상황이 나쁘면 미분양이 더욱 늘어날 것이라는 전망
- 4월 위기론보다 언제나 다른 위기가 일어날 가능성이 높음
- (중요) 위기가 앞으로 7월, 8월, 9월에 일어날 것이라는 전망
2-3. 부동산 시장의 흐름 분석
- 2009년부터 2012년까지 10년 전, 100대 건설사 중 40개가 워크아웃과 법정 관리에 들어갔음
- 시행사와 건설사 중 PF로 문제가 생기고, 땅들을 잘못 사고 시에 문제가 될 수 있음
- 건설사가 문제를 해결하지 못하면 그 땅들은 브릿지론을 통해 땅들이 나오게 됨
- 해당 땅들이 주가와 시장에 불안정 요인이 될 수 있음
- (중요) 위기가 늘 나타날 수 있고 언제나 나타날 수 있으므로 항상 부동산 시장에 유의해야함
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부동산 시장의 향후 전망
3-1. 부동산 시장의 현재 상황 분석
- 가격 하락이 진행 중인 부동산 시장에 대한 상황 분석 진행
- 부동산 가격이 떨어진 만큼 상승할 것인지, 아니면 가격이 더 떨어야 하는지에 대한 의문 제기
- 데이터 분석 결과, 가격 하락이 기대와 달리 모든 지역에 적용되는 것이 아님
- 서울 떨어짐이 확실하지만, 상승하는 지역들도 존재
- 폭락을 가져오는 은퇴자들의 모기지론 신청이 증가할 것으로 예상
3-2. 부동산 시장의 추세 예측
- 부동산 시장의 폭락이 가파르게 이루어졌으나, 이를 완만한 하락이 아닌 급격한 하락으로 볼 것 제안
- 이러한 추세에 따라 실질 가치 대비하여 부동산 가격이 싸질 시기가 올 것이라 예상
- 대세 상승기가 이어질 것이라는 긍정적인 예측을 제시
- 예상하는 시점에 따라 추세가 달라질 수 있음을 언급
3-3. 부동산 시장의 향후 전망
- (중요) 시장 상황에 따라 매수 타이밍을 빨리 맞출 수 있을 것이라 예상
- 하락장이 크게 두 번 있었으며, 이번에는 완만한 하락보다는 급격한 하락의 가능성에 초점을 맞출 예정
- 급격한 하락 시, 본질적인 가치 대비하여 부동산 가격이 싸지는 시기가 올 것이라 예측
- 마지막으로, 부동산 시장의 향후 변동은 다양한 이유에 의해 결정된다는 점을 강조
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부동산 시장의 변화와 전망
4-1. 가격 변화와 부동산 시장
- 가격이 급격하게 오른 자산에 대해 급격하게 빠질 가능성이 있음
- (중요) 수치를 보거나 변화를 보면 급격하게 오른 자산이 급격하게 빠질 가능성이 높음
- 우리나라의 부동산 시장에서는 임대료가 싸져야 하는 상황임
- 젊은 층을 도시에 유입시켜 일자리를 만드는 정책이 필요함
4-2. 젊은 세대와 부동산 시장
- 중심 도시의 노후화와 함께 주택 임대료가 싸짐
- 너무 젊은 세대가 도시에 들어와 자유롭게 삶을 살 수 있음
- 너무 이리저리 불편해지는 것을 싫어해서 스타 이콜리브리엄처럼 떨어져 있을 경우에 더 좋아짐
- 너무 밀집된 도시에서는 인간관계가 없어지고 겉만 보이는 식이 됨
4-3. 부동산 시장의 미래 전망
- 너무 내가 좋아하고 막 선호하는 아파트를 가까이 다가다 보면 빚지고 힘들어질 수 있음
- (중요) 부동산 시장에서는 너무 내가 좋아하고 막 선호하는 아파트를 가까이 다가가면 빚지고 힘들어질 수 있음
- 너무 젊은 세대가 도시에 들어와서 살라는 말은 아님